«7-20-25»: Тиімді ме, тиімсіз бе?

Елімізде «7-20-25» ипотекалық бағдарламасының басталғанына да бес жылға жуықтапты. Сол кезде құжаттарын өткізіп, баспанаға ие болғандар бүгінде үйлі-жайлы болса, кейбіреулер үшін бұл бағдарлама қол жетпес сағымдай мұнартып барады. Олай айтуға да негіз жоқ емес. Баспана бағасының жылдан жылға қымбаттауы, әлеуметтік жағдай мен материалдық-қаржылық ахуалдың төмендігі азаматтардың «баспанаға тезірек қол жеткізсем» деген арманын алыстатып жіберді.

Үй бағасының шарықтауына әуелі пандемия, одан кейінгі зейнетақы жи­нағының бір бөлігін пайдалану мүм­кіндігі де әсер етті. Былтыр жыл соңында Мемлекет басшысының тапсырмасымен аталған бағдарламаның 2029 жылға дейін жалғасатындығы айтылған, бұл жөнінде отандық сарап­шы­лардың пікірі әр қилы.

Ұлттық банктің есептеуі бойынша банктің ипотекалық портфелін кем дегенде 3 трлн теңгеге өсіру және жыл сайын қазақстандықтарға берілген тұрғын үй заемдарының жалпы сомасын 50 млрд тең­ге­ге ұлғайту жоспарланған болатын. 2018 жылы 100 млрд тең­ге­ден бас­талса, 2022 жылы 300 млрд теңгеге өсіпті. «7-20-25» бағ­дар­ламасының негізгі мақсаты – ха­лықтың басым көпшілігі үшін қол­же­тім­ді тұрғын үй мүмкіндігін жасау. Мемлекеттің ұсынып отырған шарттары кредитке баспана сатып алуға ғана емес, отбасылық бюджеттің жағ­да­йына қарай қарызды уақтылы, қиындықсыз төлеп отыруға мүмкіндік берген. Мұндағы ерекшелік – осы бағдарлама арқылы қатысушының бастапқы нарықта баспана алуға бай­ланысты құрылыс салушыны өзі таң­дай­тындығында. Бұдан бөлек қарыз алушыдан заемды ұсынғаны және қызмет көрсетілгені үшін комиссия алынбайды. Кепіл мүлкін және қа­рыз алушының өмірін сақтандыру мін­дет­ті емес, сақтандыру қажет болған жағ­дай­да барлық шығынды несие берген банк көтереді. Бұған дейін тұрғын үй ипотекаларының бірде-бірінде мұндай несиелеу шарттары болған емес. Десек те, Ұлттық статистика бюросының мәліметіне қарағанда, өткен жылдың қаңтар-желтоқсан айларында тұрғын үйлерді пайдалануға беру 8,8%-ға қысқарған. Бұл ретте былтыр жалпы тұрғын үй алаңының шаршы метріне орташа нақты құры­лыс шығындары 12,2%-ға өскен. 2023 жылғы 2 наурыздағы жағдай бо­йынша аталған бағдарламаны іске асыруда 894,9 млрд теңгеге 66 865 қарыз беріліпті. Бес жылға жуық уақыт аралығында қолжетімді ипотека халық тарапынан үлкен сұранысқа ие болған. Бағдарлама аясында 1 трлн тең­ге­ге несие беру жоспарланып, қазір ақ­шалай лимиттің 811 млрд теңгеден аста­мы игеріліп, мақұлданған несиелер со­масы бағдарлама бюджетінен асып кеткен.

«Баға құрылыс компанияларының қаржылық жағдайымен байланысты. Егер тұрғын үй салатын компанияларда шұғыл өтімділік қажеттілігі туындаса, онда бастапқы үй бағасы арзандайды. Қолданыстағы тұрғын үйлердің өз нарығы болады. Ұсыныстар көп болып, оның ішінде зейнетақы жинағы арқылы алған тұрғын үйлер де сатылады, баға төмендейді», дейді экономист Эльдар Шамсутдинов.

БҰҰ халықаралық талаптарына сәйкес, елдегі әр тұрғынға шаққанда кемінде 30 шаршы метрлік баспана болуы керек. Ұлттық статистика бер­ген мәліметке сүйенсек, елімізде бұл көрсеткіш әр адамның басына шаққанда 23 шаршы метрден аспайды екен. Өткен жылғы белгіленген жоспарға сәйкес, елімізде 18 млн шаршы метр тұрғын үй салынуы керек болған. Алайда 2022 жылдың аяғында нәтиже 15,1 млн шаршы метрді құрап, аталған төмен көрсеткіштің себебін құрылысшылар импорттық материалдардың күрт қымбаттауынан деп түсіндірген болатын. Бағаға келер болсақ, өткен жылы алдыңғы жылмен салыстырғанда жаңа тұрғын үйлер 17,3 пайызға, қолданыстағы пәтерлер 26,9 пайызға қымбаттаған. Бұл туралы сарапшылардың да пікірі әртүрлі. Оның үстіне биыл біраз жылдан бері тұрғын үй нарығында жұмыс істеп келе жатқан «7-20-25» бағдарламасына да біраз өзгерістер енді. Экономист Асылбек Күздеубаевтың айтуынша, аталған бағдарлама жұмыс істегенімен қарапайым халыққа тиімсіз жақтары бар. Тұрғын үй құрылысымен айналысатын көптеген компания дәл осы бағдарламамен үй алғысы келген адамдарға тек ең жоғары немесе бірінші қабаттағы пәтерлерді ғана ұсынып келген. Негізінде ондай талап еш жерде жазылмаған. Бірақ құрылыс компаниясы сізге басқа таңдау бермейді. Жақында енгізілген өзгертулер баспанаға жете алмай жүрген біраз адамдарға айтар­лық­тай кедергі келтіріп отыр. Са­рапшы аталған бағдарламаға бөлі­не­тін қаражат көлемінің азайып, осы уақытқа дейін мемлекеттік субсидия­мен жұмыс істегендігін әрі альтер­на­тивті нұсқа болмағандығын айтты.

«Сол себепті де үкімет бір жағынан бұл бағдарламаны амалсыздан жалғас­ты­руға мәжбүр болып отырған сияқ­ты», дейді сарапшы.

Тағы бір мәселе жаңадан салынып жатқан тұрғын үйлердің сапасына қатысты. Соның бірі – қауіпсіздік жағын ескеру.

«Түркиядағы зілзаладан кейін өз елімізде де осындай апатты аймақтар бар, мәселен Алматы қаласының өзі 9-10 балдық жағдайда тұр деген сияқты ақпараттар халықтың баспанаға деген сұранысын пәлендей төмендетеді деп ойламаймын. Дегенмен осындай ашық ақпараттар құрылыс компаниясынан жаңа үйлердің сейсмотұрақтылығы туралы қажетті құжаттарды талап ету­шілер санын біршама арттыруы мүм­кін», деген пікірде.

Айта кету керек, Қазақстанда тұр­ғын үйді жалға беруден түскен кіріс бір жылда 320 млрд теңгеге өскен. Бағ­­дарламаның негізгі талаптары сақ­тал­ғанымен, бірқатар өзгеріс те бар. Мәселен, қаржыландыруға лимит енгізілді. Енді бағдарламаға жылына 100 млрд теңге бөлінеді. Тиісінше, әділ­дік қағидатын сақтау үшін «7-20-25» ипотекасын тек бір рет алуға болады. Бұл тиімді ипотеканың шынымен мұқтаж аза­маттарға берілуі үшін керек. Са­рап­шы Айбар Олжайдың айтуынша, бұл бағдарламаға қалағандардың барлығы бірдей қол жеткізе алмайды.

«Себебі жыл сайынғы бөлінетін қар­жы шектеулі. Ал құрылыс компа­ния­ларының құрылыс қарқыны күшті. Нарыққа жаңа бағдарлама қосыл­маса, сол салынған үйлердің барлығы иесіз қалуы мүмкін. Сондықтан сарапшылар банктер мемлекетке арқа сүйемей, өз алдына ипотекалық бағ­дар­ламаларды іске қосуы керек деп санайды. Әлеуметтік көмек барша азаматқа емес, нақты көрсетілуге тиіс, өйткені қоғамда қолдауды қажет ететін әлеуметтік топтар жетерлік. Оларға мемлекет нақты көмек көр­сетуі керек. Шынын айтқанда, қазір коммерциялық нарыққа мемлекет араласып, нарықты бұзып жіберді. Банктер өздері коммер­ция­лық ипотека бере алмай қалды. Өйткені мем­лекеттің төмен пайызы­мен бәсе­келесу мүмкін емес. Ал мем­лекет төмен пайызбен ипотека беріп, инфляцияны ушықтырып алды. Төмен пайыз бағаның өсуіне тікелей әсер етеді. Қазір мемлекет ақырындап экономикадан кетіп, нарықты реттеуге кө­шіп жатыр. Сөйтіп, банктер өздері жеке ипотекалық кредит бере алуы керек», дейді.

Сарапшының сөзінше, мемлекет нарықтан біржола кеткен кезде ғана әділетті, сұраныс пен ұсынысқа негіз­дел­ген экономика тетіктері жұмыс іс­тей бастайды.

«2005-2007 жылдары банктердің ипотекалық бағдарламалары болған. Қазір бәрі мемлекетке арқа сүйеп алды. Кезінде туындаған қиын сәт­тер­де мемлекет амалсыздан на­рық­қа келген еді. Енді адамдарға көмектесіп, на­рықты көтеріп бергеннен кейін бұл жақтан кетуі керек. Әрине, бұл процесс көп адамға ұнамауы мүм­кін. Менің ойым­ша, мемлекеттің на­рық­тан кеткені дұрыс, сонда нарық заң­ды­­лықтары жұмыс істей бастайды. Тиімді деген «7-20-25» ипотекалық бағ­дарламасы да қазіргі уақытта тиім­сіз болып тұр. Осыған орай на­рық­та баршаға қол­же­тімді жаңа бағдарлама қажет», дейді ол.