Баспана «жырын» бағдарлама шеше ме?

Енді «Отбасы банк» арқылы үй бағасының 50 пайызын төлеп, бірден ипотека рәсімдей ал­майсыз. Жаңа ереже 15 мамырдан бастап күшіне енді. Одан бөлек, басқа да талаптар ен­гізіліп отыр. Өткен аптада әйелдерге арналған «Ұмай» жеңілдетілген ипотекалық бағ­дарламасының лимиті жарты күнге жетпей-ақ таусылған болатын.

Бұған дейін жеңілдетілген ипотекалық бағ­дар­ламалардың ахуалды күрделендіріп отырғаны туралы жазған болатынбыз. Экономистер ипотека рәсімдеуге қойылатын талаптардың күшеюі на­рық­ты «суытып», бағаны басуға ықпал етеді деген пікірде. Дегенмен құрылысшылар одағының сарап­шылары құрылыс нарығы тоқырау алдында тұрғанын айтады.

Депозитсіз баспана берілмейді

15 мамырдан бастап «Отбасы банкінен» ипоте­ка­ны кем дегенде үш ай депозитте ақша жина­ған­дар ғана ала алады. Яғни, енді бұрынғыдай 50-де 50 немесе 30-70 бағдарламалары аясында бірден жарна құйып, баспана алу мүмкін болмайды.
Әрі осы жаңа өзгерістер аясында несие мөл­шер­лемесінің пайызы да төмендетілмек. Бұрын несие мөлшерлемелері жылына 7 пайыздан 11,5 пайыз аралығында болған. Енді бұл шек 6 пайыз­дан 10 пайызға дейін төмендейді. Мөлшерлеме де­­позитте жинақтау мерзіміне және оны тол­тыру­ға байланысты болады. Түсіндіру үшін айта ке­тейік, бұрын депозитте жинақ ақшасы жоқ клиент­тер «Отбасы банкіндегі» жинақ шотына тұр­ғын үй құнының 50 пайызын салса, бағалау көр­сеткішінің мәніне қарамастан бірден 11,5 пайыз мөлшерлемемен аралық несие алатын. Бұ­дан былай ипотека рәсімдеу үшін ең төменгі ба­ғалау көрсеткіші 2,5 болуы керек. Яғни банк дерегінше, енді азаматтар арнайы есепшот ашып, ондағы бағалау көрсеткішін тиісті межеге жеткізуге тиіс. Содан кейін ғана несие рәсімдей алады.
– Бағалау көрсеткіші 2,5 болу үшін тұрғын үй құ­нының 50 пайыз мөлшерінде депозит толық­тырылған кезден бастап 3 ай өтуі керек. Содан кейін банк максималды мөлшерлеме бойынша 10 пайыз­бен несие береді. Ал 30-70 бағдарламасы аясында ба­ға­лау көрсеткіші 3,5-ке жетуге тиіс, – деп айтыл­ған банк ақпаратында.
Бұл өзгерістер тек ипотека ғана емес, банктің нарықтық бағдарламалары – бастапқы және қайталама тұрғын үй сатып алу, жер учаскесін сатып алу, тұрғын үйді жөндеу және жаңғырту мен құрылысына да қатысты екені айтылады.
Жалпы, 2022 жылдың қорытындысы бойынша «Отбасы банк» барлығы 79 872 несие берген, оның 68 пайызы – осы 50 пайыз жарна арқылы берілген аралық қарыздар.
Осылайша, үш айлық кідіріс мәмілелердің бір бөлігін кейінге қалдыруға мүмкіндік бермек.
Бұл қадам азаматтардың ипотека бойынша артық төлем деңгейіне, жалпы несие жүктемесіне оң әсер ететіні сөзсіз.
Жалпы, қайтарма үстемеақысы жоғары болға­ны­на қарамастан, елімізде жеңілдетілген ипо­те­ка­лық бағдарламаларға сұраныс жоғары болып отыр. Мәселен, өткен аптада «Отбасы банктің» әйелдерге ар­налған «Ұмай» ипотекалық бағдарламасына өті­ніш бергендер санының көптігі сөзімізді дәйектейді.

Артық төлем де алаңдатпайды

Әйелдерге арналған төмен пайызды ипотекалық бағ­дарлама жарты күн болмай жатып аяқталды. 10 мамыр күні «Отбасы банк» елімізде әйелдерге ар­нал­ған «Ұмай» ипотекалық бағдарламасы бойынша өтініш қабылдау басталатынын хабарлаған. Бірақ белгіленген лимит жарты күнге жетпей толып қа­лып, банк осыған байланысты өтініш беруді жабуға мәж­бүр болғанын мәлімдеді.
– Әйелдер ипотекасы үлкен сұранысқа ие бол­ды. Біз несие беру лимиті жарты күнде бітеді деп күт­пеген едік. Өкінішке қарай, бүкіл ел бойынша өті­німдерді қабылдауды жабуға мәжбүр болдық, – деп ресми мәлімдеме жасады банк.
Айта кетейік «Ұмай» әйелдер ипотекасы елімізде 3 жылдан бері жалғасын тауып келеді. «Отбасы банк» «Азия даму» банкімен бірлесіп, әйелдерге жал­пы сомасы 38 миллиард теңге болатын ипотекалық несие беру туралы келісім жасаған. Бұл бағдарлама бойын­ша 2021 жылы 8,4 миллиард теңге игеріліп, 954 несие берілген болатын. 2022 жылы 14 мил­лиард теңге көлемінде екінші транш қабылданып, 1 120 адам қоныс тойын тойлады. Биыл бағдарламаға 15,6 миллиард теңге бөлінген.
Бағдарламаның ерекшелігі – құны 30 миллион теңгеге дейінгі үйді 25 жылға несиеге рәсім­дей аласыз. Несие бойынша сыйақы мөлшерлемесі 14,4 пайыздан бастап пәтер құнының 50 пайызы жи­нақталғанда 3,5 пайызға төмендету мүмкіндігі бар. Егер ипотека рәсімдеушінің отбасылық табысы 550 000 теңгеден аспаса, онда ол бастапқы жар­на­ның 15 пайызын төлеу арқылы несие ала алады. Егер табыс одан асып кетсе, 20 пайызын төлеу керек. Сон­дай-ақ жөндеу жұмыстарына қосымша 3,7 мил­лион теңгеге дейін несие алуға болады.
– Өтініштер онлайн және офлайн қабылданды. Азаматтар кезекпен тұрып құжаттарын тапсырды. 15,6 миллиард қаржы игерілгендіктен, бағдарлама өз мәресіне жетті. Алдағы уақытта қанша адамның құ­жаты қабылданғаны жайлы ақпарат шығады, – деп «Отбасы банк» жауап бергенімен, азаматтар бағ­дарлама туралы толық ақпарат ала алмағандарын не­месе сайт жұмысында олқылықтар болғанын ай­тып шағымданды.
Естеріңізге сала кетейік, бұған дейін 18 секундта аяқ­талған 4 пайыздық автонесиелеу бағдарламасы да дау тудырған болатын.
Жалпы, несие талаптары жеңілдетілгенімен, үстемеақы пайызы инфляциядан төмен болға­ны­мен, бағдарлама талаптары анау айтқандай жеңіл деуге келмейді. Себебі үстеме төлем мөлшері жо­ғары.
Мұндай артық төлем жоғары пайыздық мөл­шерлемеге байланысты болып отыр.
Жалпы. бағдарламаға бастапқы жарнаның аз болуы, үйлерді таңдай алу және тұрғын үй құнының ең жоғары шегі – 30 миллион теңге болуы артық­шы­лық беріп отыр. Яғни, бағдарламаның қолжетімді болуы халықты алғашқы 10 жылда пәтердің барлық құнына есептелетін жоғары пайыздық мөлшер­ле­менің өзіне көз жұма қарауға мәжбүр етіп отыр. Ха­лық баспанаға мұқтаж болғаннан еселеп төлеуге дайын.
Тұрғын үйге мұқтаждар саны азаймай тұр. Елімізде халықты тұрғын үймен қамту деңгейі – жан басына шаққанда 23,4 шаршы метр. Ranking.kz сарапшыларының дерегінше, көр­сеткіш былтырғыға қарағанда 0,9 пайызға ғана жо­ғарылаған. Бұл – БҰҰ белгілеген ең минимум стан­дартқа, яғни 30 шаршы метрге жетпейді. Ал кей да­мыған елдерде тұрғын үймен қамтамасыз ету 60 шар­шы метрден асатынын айтып өту керек.
Демек, еліміздегі тұрғын үймен қамту деңгейі әлем­дік стандарттардан қатты алшақ және көрсет­кіш­тің өсу деңгейі де көңіл көншітіп отырған жоқ. Со­нымен қатар еліміздің 20 ірі өңірінің 12-сінде тұр­ғын үймен қамтамасыз ету көрсеткіші орташа рес­публикалық мәннен төмен. Ресми статистикада қазір баспанаға мұқтаждар саны 4,5 миллион адам деп көрсетіледі.
Ал тұрғын үймен қамтамасыз етудің негізгі әрі бас­ты шарты – тұрғын үйдің қолжетімділігі. Әуелде ай­тып өткеніміздей қазір бізде халық үшін үй сатып алудың негізгі және тіпті жалғыз қолжетімді тәсілі ипотека болып отыр.
Себебі коммерциялық ипотека өте қымбат. Мы­салы, наурыз айында банктердің серіктестік бағ­дар­ламаларынан және жеңілдетілген мемлекеттік бағдарламалардан тыс, сондай-ақ тұрғын үй құры­лыс жинақтары жүйесіне кірмейтін ипотека бойын­ша жылдық мөлшерлеме 14,9 пайыздан 26,5 пайыз­ға дейін өскен. Бұл – өте жоғары мөлшерлеме, сон­­­­дықтан халық жеңілдетілген несиеге ұмтылады. Жеңілдетілген несиенің өзі нарықта ажиотаж туды­рып, бағаның өсуіне ықпал етіп отырғанын бұған дейін жазған едік.
Елімізде тұрғын үй-құрылыс жинақтары жүйесі сәт­ті дамып келеді. ТҚЖ жүйесін іске асыратын жал­ғыз қаржы институты – «Отбасы банкі». 2022 жыл­дың соңына қарай Банктің ипотекалық порт­фелі 3 триллион теңгеге жетті. 2017 жылы ипоте­ка­лық несиенің 34 пайызы «Отбасы банкі» арқылы берілген болса, 2022 жылы үлесі 58 пайызға жеткен.
Ал енгізіліп отырған өзгерістер бағаны төмен­де­тіп, үйдің қолжетімділігін арттыруға ықпал етеді деген сенім бар.
Жалпы, krisha.kz-тің мәліметінше, тұрғын үй нарығында, әсіресе, қайталама нарықта баға тұрақтанып келеді. Сәуір айында жыл басынан бері алғаш рет баға сәл де болса түскен. Наурызбен салыстырғанда 0,2 пайыз, бір шаршы метр 376,2 мың теңгеге дейін арзандаған.
Шымкент, Қарағанды, Орал, Қостанай және Тал­дықорған қалаларында аздап өсім байқалады. Ал Алматы, Ақтөбе, Атырау қалаларында тұрғын үй құны наурыз айындағы деңгейде қалды.

Құрылысшылар қолдау сұрап отыр

16 мамырда Астана қаласының кәсіпкерлер па­­латасы тұрғын үй нарығының мәселелеріне қа­тыс­­ты «Дағдарысты болдырмау жолдары» атты жиын өткізді. Сарапшылардың айтуынша, елімізде құры­­лыс нарығы тоқыраудың сәл-ақ алдында тұр. Олар құрылыс жұмыстары тоқтап, жұмысшылар 50 пайыз­ға дейін қысқарып, өндіріс көлемі 65 пайызға дейін төмендеуі мүмкін деген болжамды алға тар­тып отыр. «7-20-25» бағдарламасы бойынша бөлін­ген 100 миллиард теңге халықты тұрғын үймен қам­­­­тамасыз ету үшін жеткіліксіз болғандықтан, та­ғы сондай бағдарламаларды көбейту керек деген ұсыныс айтылды.
«Ұмай» бағдарламасы сияқты «7-20-25» ипо­те­ка­лық бағдарламасы бойынша да лимит бірнеше са­ғат ішінде таусылып қалып жатыр.
Қазақстан Құрылысшылар одағының төрағасы Тал­ғат Ерғалиевтің сөзінше, қолжетімді бағдар­ла­ма­лардың аздығы баспаналы болуды одан әрі қиын­датып отыр.
– Қолжетімді ипотекалық бағдарламаның бол­мауына байланысты жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату мәмілелерінің саны 2022 жылмен салыс­тыр­ғанда айтарлықтай төмендеді. Мәселен, 2022 жы­лы тұрғын үйді сатып алу бойынша 465 056 мә­міле тіркелсе, 2023 жылдың бірінші тоқсанында бұл көрсеткіш 72 685 болды. Банктер болса, жоғары пайыз­дық мөлшерлемелерге байланысты халық ара­сында танымал емес коммерциялық ипотеканы ұсынады. Онсыз да көптеген азамат үшін қол­жетімді емес «Отбасы банктің» ипотекалық бағ­дар­ламалары бойынша 15 мамырдан бастап тұрғын үй сатып алу шарттары одан әрі қатаңдатылды.
Құрылыс саласы елдің әлеуметтік-экономи­ка­лық дамуына зор ықпал етеді. Сондай-ақ азамат­тар­ды жұмыспен қамту бойынша көшбасшы сала. Қазір құрылыс секторында қызмет етіп жатқан жұмыс­шылардың 50 пайызы қысқаруы мүмкін. Астана қаласы бойынша ғана бұл салада 80-100 мың адам еңбек етіп жүр, – дейді ол.
Төраға сала сарапшылары Үкіметке кем де­генде 10 жыл­ға саланы дамыту стратегия­сын әзірлеуді, «7-20-25» ипотекалық бағдарламасына ба­­лама бағ­дарлама енгізу және инженерлік инф­рақұрылымға қаражат құю керек деген ұсыныстары бар екенін айтады.
Ал экономист мамандар бұған келіспейтінін, құры­лыс компаниялары онсыз да мемлекеттің «мойнында» екенін айтады. Керісінше, мұндай бағ­дарламалар құрылыс компанияларының қымбатқа өтпейтін тұрғын үйлерінің бағасын одан сайын шарықтатып, халықты қарызға, еселенген пайыздар мен үстемеақыларға батырып отыр деген пікірде.
Finance.kz сарапшысы Андрей Чеботаревтің сөзін­ше, керісінше, ипотекаға талаптар қатаңдаған сайын құрылыс компаниялары бағаны еріксіз түсі­реді, себебі олардың мемлекеттік бағдарламалардан тауып отырған пайдасы шаш етектен.
– Finance.kz ұзақ уақыт бойы құрылыс индуст­рия­сындағы нарықтық қатынастарды бақылап келеді. 15 мамырдан бастап «Отбасы банкіндегі» ара­лық қарызды депозитте кем дегенде үш ай ақша жи­нағандар ғана ала алады. Енді банкке көшеден ке­ліп, бірден аралық несие алу мүмкін болмайды, мен бұл қадамды оң бағалаймын. Өйткені ол мә­мілелер санын азайтып, тұрғын үй нарығын рет­теуге мүмкіндік береді. Үкіметтің және Ұлттық Банк­тің бұл ұйғарымы өте дұрыс деп есептеймін. Ал қауымдастықтың мұндай мәлімдемелері, әсіресе ипо­текалық бағдарламаларды мемлекеттің қар­жы­ландыруы керек дегені халыққа тиімсіз. Ұлттық статистика бюросының ресми дерегі бойынша, елі­міздегі құрылыс салушылардың орташа маржасы 140 пайыз екенін ұмытпау керек, – дейді сарапшы.
Расымен де, Ұлттық статистика бюросының ақ­­параты негізінде жариялаған Курсив сарапшы­лары­ның зерттеуінше, құрылысшылардың орташа маржасы 140 пайыздан асады, ал кейбір аймақтарда тіпті 270 пайыз. Маржа дегеніміз – шығынды алып тастағанда көретін таза пайда. Яғни, құрылыс материалдарынан бастап жобалау жұмыстарына кететін шығын мен сату бағасы арасында есептелген. Есептеу үшін бір шаршы метрді салуға кететін қаражат алынған. 2022 жылғы дерек бойынша, бір шаршы метрді салуға орташа есеппен алғанда 169,3 мың теңге кетсе, сатылымдағы жаңа тұрғын үйлердің шаршы метрі орташа есеппен 412 мың теңгеге саудаланған.

Яғни, тұрғын үй нарығында реттелуге тиіс мәселе көп. Ең алдымен, тұрғын үй тапшы, екіншіден халықтың үй алуға жағдайы жете бермейді. Экономистер қолжетімді ипотекалық бағдарламалар халықты қарызға батырып, бағаны шарықтатып, құрылыс компанияларын байытып отыр десе, құрылыс компаниялары мемлекеттен қайта-қайта қолдау күтіп, құлдыраудың аз-ақ алдында тұрғандарын айтады. Не десек те, қай жағынан алып қарасақ та, баспанаға байланысты бастамалар мен бағдарламалардың халыққа тиімді тұсы аз болып тұр. Жеңілдетілген бағдарламалар арқылы оп-оңай үйлі болғанымен, үстемеақысы батпандап ілінеді, бағдарламалар болмаса, нарықтың қашан реттелетіні беймәлім. Ал салынып жатқан тұрғын үйлердің сапасы – мүлде бөлек тақырып.